İhalenin Feshi Davası: Sebepler, Süre ve İçtihat (2026)

İhalenin feshi davası, icra dairesince yapılan açık artırma sonucunda gerçekleşen ihalenin, usule veya esasa aykırılık nedeniyle icra mahkemesince ortadan kaldırılmasını sağlayan hukuki yoldur. Dayanağını İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesinde bulur. Teknik olarak bir "dava" değil, şikayet niteliğinde bir başvurudur; uygulamada ise yerleşik biçimde ihalenin feshi davası olarak anılır. Elektronik satış düzenine geçilmesiyle birlikte fesih sebeplerinin ağırlık merkezi de değişmiştir. Bu yazıda meslektaşlar için fesih sebeplerini, yedi günlük hak düşürücü süreyi, teminat ve nispi harç şartını, yüzde on para cezası riskini ve Yargıtay uygulamasının kritik ölçütlerini ele alıyoruz.

İhalenin Feshi Davası Nedir? Hukuki Niteliği ve Görevli Mahkeme

İhale, cebri icra hukukuna özgü bir satım işlemidir. Tamamlanmasıyla mülkiyet, tescilden önce alıcıya geçer. Bu nedenle ihalenin geçerliliğine yönelik denetim, dar ve süreye bağlı bir çerçevede yapılır.

Görevli ve yetkili mahkeme, satışı yapan icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesidir. Talep şikayet usulüne tabi olduğundan basit yargılama usulü uygulanır. İİK m. 134 uyarınca fesih talebinde bulunabilecek kişiler sınırlıdır: satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar.

Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr resmî mevzuat bilgi sistemi üzerinden teyit etmek gerekir. Madde, 7343 sayılı Kanun'la esaslı biçimde değiştirilmiştir; eski tarihli kaynaklara dayanmak ciddi hak kaybı doğurur.

İhalenin Feshi Süresi: Yedi Gün Kuralı ve İstisnası

Kural olarak fesih talebi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde ileri sürülmelidir. Bu süre hak düşürücüdür ve mahkemece resen gözetilir. Süre geçtikten sonra ihale, fesih sebebi ne kadar ağır olursa olsun ayakta kalır.

Kanun üç halde süreyi öğrenme anına bağlar:

• Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemiş olması,
• Satılan malın esaslı vasıflarındaki hata,
• İhaleye fesat karıştırılmış olması.

Bu hallerde yedi günlük süre, fesih sebebinin öğrenildiği tarihte başlar. Ancak ihale tarihinden itibaren bir yıl geçtikten sonra fesih hiçbir şekilde istenemez. Elektronik satışta sürenin başlangıcı, artırma sonuç tutanağının ilan edildiği tarihe göre belirlenir. Dosya bazında bu eşikleri kaçırmamak için zamanaşımı ve hak düşürücü süre hesaplama aracımız pratik bir kontrol imkânı verir.

Fesih Sebepleri: Hazırlık, İhalenin Yapılışı ve Alıcının Ehliyeti

Yargıtay uygulaması fesih sebeplerini üç grupta toplar.

İhaleye hazırlık işlemlerindeki sakatlıklar. Satış ilanının ilgililere tebliğ edilmemesi başta gelir. Kıymet takdirine ilişkin sakatlıklar da bu gruptadır. İİK m. 128/a uyarınca kıymet takdiri raporuna karşı tebliğden itibaren yedi gün içinde şikayet edilmelidir. Süresinde itiraz edilmeyerek kesinleşen kıymet takdiri, kural olarak ihalenin feshi sebebi yapılamaz. Buna karşılık kıymet takdirinin üzerinden iki yıl geçmişse yeniden takdir zorunludur; bu zorunluluğa uyulmaması başlı başına bir fesih sebebidir.

İhalenin yapılması sırasındaki aykırılıklar. Artırma süresinin kanuni sınırlara uymaması, teklifin İİK m. 115'teki eşiği karşılamaması bu kapsamdadır. Anılan madde uyarınca ihalenin yapılabilmesi için teklifin, muhammen bedelin yüzde ellisini, paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını ve rüçhanlı alacakların toplamını geçmesi aranır.

Alıcının ehliyetine ve fesada ilişkin haller. İhaleye katılması yasak kişilerin alıcı olması ya da artırmaya hile karıştırılması fesih sonucunu doğurur. Fesat iddiası ayrıca Türk Ceza Kanunu m. 235 kapsamında değerlendirilebilir.

Elektronik Satış Dönemi: 7343 Sayılı Kanun'un Getirdiği Denge

7343 sayılı Kanun, açık artırmayı bir seçenek olmaktan çıkarıp elektronik satış portalı üzerinden yürüyen tek yol haline getirmiştir. Buna bağlı olarak İİK'nın 111/b, 114, 115 ve 118. maddeleri yeniden düzenlenmiştir. Usule ilişkin ayrıntılar, 8 Mart 2022 tarihli ve 31772 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan elektronik satış yönetmeliği ile belirlenmiştir.

Bu değişiklik fesih pratiğini iki yönden dönüştürdü. Fiziki artırma salonuna özgü klasik iddialar büyük ölçüde işlevini yitirdi. Buna karşılık portal üzerindeki ilan içeriği, teklif verme süresi ve sonuç tutanağının ilanı yeni denetim alanları haline geldi.

Alıcı bakımından da önemli bir kural vardır: ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi alıcı, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır. Fesih talebi, ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden askıya almaz.

Teminat, Nispi Harç ve Yüzde On Para Cezası

Fesih talebinin usul ekonomisi bakımından caydırıcı unsurları vardır. Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler bakımından iki ek yük öngörülmüştür. Bu kişilerin talebi ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir. Ayrıca ilgililerin muhtemel zararına karşılık, ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır. Söz konusu hüküm 30 Kasım 2022 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Teminat veya harç eksik yatırılırsa mahkeme, iki haftalık kesin süre içeren muhtıra tebliğ eder. Eksiklik giderilmezse talep dosya üzerinden kesin olarak reddedilir.

Asıl risk para cezasıdır. Fesih talebinin reddi halinde talep sahibi, feshi istenilen ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkûm edilir. Uygulamada iki ayrım kritik önemdedir. Para cezası, talebin esastan reddine bağlıdır; harç yatırılmadığı için dosyanın işlemden kaldırılması halinde para cezasına hükmedilemez. Ayrıca paylı mülkiyette ceza, şikayetçinin hissesi oranında belirlenir. Ceza ve ihale bedeli üzerinden yürüyecek maliyeti önceden görmek için ihale bedeli ve faiz hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Hükmün Anayasa'ya uygunluğu itiraz yoluyla tartışma konusu olmuştur; norm denetimi başvurularının akıbetini Anayasa Mahkemesi karar bilgi bankası üzerinden izlemek yerinde olur.

Zarar Unsuru: Talebin Kaderini Belirleyen Ölçüt

İİK m. 134, fesih talep edenin "vaki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu" ispatla yükümlü kılar. Bu, salt usulsüzlük tespitinin yeterli olmadığı anlamına gelir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin yerleşik yaklaşımına göre, satış bedeli muhammen bedelin üzerinde gerçekleşmişse zarar unsuru kural olarak doğmamış sayılır. Bu durumda şikayetçinin hukuki yararı bulunmadığından talep esasa girilmeden reddedilebilir. Dilekçe kurgusunda zarar iddiasının somutlaştırılması bu nedenle hayatidir.

Uyuşmazlığa uygun güncel içtihadı gerçek esas ve karar numaralarıyla teyit etmek için Yargıtay karar arama sistemi ile platformumuzun Yargıtay 12. Hukuk Dairesi emsal karar arama aracı birlikte kullanılmalıdır. Fesih dilekçesinin usule uygun iskeletini çıkarmak içinse ihalenin feshi şikayet dilekçesi hazırlama aracımız başlangıç metni üretir.

12. Yargı Paketi'nin İhale Hükümlerine Etkisi

Temmuz 2026'da 7589 sayılı Kanun olarak yasalaşan 12. Yargı Paketi, ihale sürecine iki doğrudan müdahale getirmiştir. İhale bedelini süresinde yatırmayan alıcıya, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası öngörülmüştür. Ayrıca İİK m. 114'te yapılan değişiklikle, mirastan doğan ortaklığın giderilmesi satışlarında birinci artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması esası benimsenmiştir. Yürürlük tarihlerini resmigazete.gov.tr üzerinden dosya bazında teyit etmek gerekir.

Avukatlar İçin Kontrol Listesi

Önce takvimi kurun: ihale tarihini ve varsa öğrenme tarihini dosyaya işleyin. İkinci adımda müvekkilinizin sıfatını belirleyin; teminat ve nispi harç yükümlülüğü doğrudan bu sıfata bağlıdır. Üçüncü adımda satış ilanı tebligatlarını ve kıymet takdiri tarihini inceleyin. Dördüncü adımda zarar unsurunu rakamsal olarak gösterin. Son olarak yüzde on para cezası riskini müvekkilinize yazılı biçimde bildirin.

Sonuç

İhalenin feshi, dar süreli ve yüksek maliyetli bir denetim yoludur. Yedi günlük hak düşürücü süre, teminat ve harç şartı ile zarar unsuru, talebin kaderini belirleyen üç eşiktir. Elektronik satış düzeninde inceleme alanı daralmış, buna karşılık portal kayıtları üzerinden yapılan denetim daha teknik hale gelmiştir. Talebi açmadan önce zarar unsurunu somutlaştırın; aksi halde yüzde on para cezası, umulan faydanın çok üzerinde bir yük doğurur.

Sık Sorulan Sorular

İhalenin feshi davası kaç gün içinde açılır?

Kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine başvurulmalıdır. Satış ilanının tebliğ edilmemesi, malın esaslı vasfındaki hata ve ihaleye fesat karıştırılması hallerinde süre öğrenme tarihinde başlar. Bu istisnai hallerde dahi ihaleden itibaren bir yıl geçtikten sonra fesih istenemez.

İhalenin feshi talebi reddedilirse ne kadar para cezası verilir?

Talebin esastan reddi halinde şikayetçi, feshi istenilen ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkûm edilir. Harcın yatırılmaması nedeniyle dosyanın işlemden kaldırılması gibi hallerde para cezasına hükmedilemez. Paylı mülkiyette ceza, şikayetçinin hissesi oranında belirlenir.

İhalenin feshi talebinde teminat yatırmak zorunlu mu?

Teminat yükümlülüğü herkes için değildir. Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri bu yükümlülükten muaftır. Bunların dışındaki kişiler ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat göstermek ve nispi harç yatırmak zorundadır; eksiklik iki haftalık kesin sürede tamamlanmazsa talep reddedilir.